アパート経営を始めるとき、最初に決めなければならないのが、アパートを一括で購入するか、ローンを組んで購入するかということです。
一括で購入することのメリットは、破綻のリスクをなくせるということです。
ローンが返済できなくなって、アパートを強制的に売却されてしまうというリスクがありません。
最悪なのは、アパートを売却してもなお多額の借金が残ってしまうというケースでしょう。
一括で購入をすると、ローンの利息がかからないというメリットもあります。
1億円のアパートを購入すると、利息だけで2000万円を超えるということもありますから、大きくコストを減らせます。
不動産投資のメリットの1つに、レバレッジがかけられるということがあります。
このレバレッジとは、不動産投資ローンやアパートローンのことを指しています。
1000万円の資金を持っていたとして、1000万円のアパートやマンションを購入して経営をしても、得られる家賃収入はわずかなものになるでしょう。
しかし、ローンを借りて1億円のマンションを購入すれば、得られる利益は大きく増加します。
ローリスク・ローリターンの投資を、ハイリスク・ハイリターンにすることができるというのが、不動産投資の魅力です。
ハイリスクと書きましたが、リスクはそれほど大きくないという意見もあります。
低金利のローンを選び、優良な物件でアパート経営を行えば、ローリスク・ハイリターンにすることも可能になるかもしれません。
不動産投資ローンやアパートローンは低金利ですが、住宅ローンに比べると金利は高めになっています。
建物面積全体の半分以上が住居用となっている賃貸併用住宅ならば、住宅ローンで借りることも可能になります。
住宅ローンで借りることの最大のメリットは、金利が低いということです。
しかし、賃貸併用住宅を購入して住宅ローンを借りることにこだわると、物件の選択肢がかなり少なくなってしまうというデメリットもあります。
また、大家さんと入居者の距離が近いため、トラブルになるという可能性もあります。
家賃を滞納されても、頻繁に顔を合わせる相手であるため、強く請求をできないといったトラブルなどが考えられます。
アパート経営では、ローンの審査に通ったとしても安心はできません。
不動産投資ローンの審査はとても厳しいため、審査に通ることが目的になってしまっている人がいるので、気をつけておきましょう。
銀行の審査に通ったということは、銀行が「貸したお金を回収できる」と判断をしたからですので、一定の信頼はあります。
しかし、「貸したお金を回収できる」ということは、「いざとなったら不動産を売却してお金を回収できる」ということでもあります。
銀行はお金を貸すことが目的ですので、投資が成功するかどうかについては関心がありません。
自分でしっかりとシミュレーションをしておくことが大切です。
引用：みんなで大家さん販売事業
不動産投資ローンの場合、物件の収益性が重要になります。
住宅ローンでは本人の給料などの収入からローンを返済していきますが、不動産投資ローンではアパート経営による家賃収入からローンを返済していきます。
例えば、2億円のローンを組んだ場合で、月々の返済額が100万円以上あったら、よほど年収の高い人でない限りは、給料だけから返済していくことはできません。
家賃収入がしっかりと得られるかどうかが重要です。
不動産投資ローンでは、年収の条件が450万円以上となっていることが多いです。
銀行によっては、「年収700万円以上の正社員の人」という厳しい条件がつけられていることもあります。
不動産の収益性も重要ですが、いざとなったら本人の給料から返済をしていけるだけの収入も必要になってくるということです。
医者や弁護士などの自営業者なら問題はありませんが、それ以外の自営業者では厳しいでしょう。
アパート経営では、サブリースなどを利用して、管理会社に全てのことを任せてしまうこともできます。
サブリースとは一括借上管理契約のことであり、その名の通り部屋をすべて管理会社に一括して貸し出しして、後はすべて管理会社に任せるというものです。
経営にあまり関心のない投資家にとっては、不動産を購入したら後はすべてを管理会社に任せて、毎月家賃が振り込まれるのを確認するだけというサブリースは理想的であると考えられます。
しかし、サブリースでは契約の更新時に家賃を大きく値下げされてしまうというトラブルも起きています。
地方などの需要のないエリアでは、サブリース契約を切ってみたら、空き室だらけだったということもあります。
都心部ならそのような心配はほとんどありませんが、空き室リスクがほとんどない都心部ではそもそもサブリース契約を結ぶメリットがあまりありません。
管理会社にすべて任せるというのはオーナーにとっては楽ですが、管理契約を切った後に大変な思いをすることになるかもしれません。